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《物权法》知识问答

作者:达州水文   来源:达州水文   日期:2012年9月3日   人气:2453

         1、什么是业主的建筑物区分所有权?

    答:《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据此规定,业主的建筑物区分所有权,是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对电梯等公用设施、绿地等公共场所共有部分享有共有权益及因共有关系而产生的共同管理权的结合。

专有部分,是指构造上能够明确区分、具有排他性且可独立使用的建筑物部分。共用部分,是指专有部分以外的其他部分,以及不属于专有部分的附属建筑物,而供作共同使用。简单说,数人共分一建筑物而各有其专有部分,并就共同部分按其应有部分享有所有权的,就是建筑物区分所有权。

业主的建筑物区分所有权不是一种单一的所有权,而是一项复合型权利。它是由专有部分的所有权、共有部分的所有权以及区分所有权人对建筑物以及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成的。

2、业主对建筑物共有部分享有哪些权利并承担哪些义务?

物权法第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”这一内容就是物权法关于区分所有权人对共有部分权利义务的规定。

所谓建筑物区分所有权中的共有权,是指建筑物区分所有权中的共有人对共有部分享有的权利的总和。依据上述规定,共有人的权利主要有:

1)区分所有权人有权按共用部分的用途加以使用,其他区分所有权人无权限制和干涉。

2)区分所有权人有权分享共用部分的收益。如果区分所有权人将共用部分用于营利性使用,则其收益应由区分所有权人分享。

共有人的义务主要有:

1)区分所有权人应当维护共用部分的正常使用状态,不得随意改动共用部分的设施和结构,不得侵占共用部分。

2)区分所有权人应负担共用部分的正常费用。对于未使用、维修、管理共用部分所支出的费用,区分所有权人有分摊的义务。

3、建筑区划内的车位、车库属于何人所有?

物权法第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”据此规定,小区内的停车泊位的所有权属的形式应当分别情况加以确定:

1)停车位作为小区的公共停车位,区分所有权人如果使用停车位,应当向物业公司交纳管理费,其他人应当缴纳停车费。

2)停车位作为小区的私人停车位存在,区分所有权人如果使用停车位,就要向开发商购买停车位的使用权,之后就享有对该停车位的专有使用权,而其所有权或者归属权属于开发商或者全体业主。

3)停车位附随于区分所有建筑物的专有部分而不具有独立性,车位为建筑物区分所有权中专有权的标的,对停车位进行物权登记,发所有权的权属证书。

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